張振源的天空

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經紀人:黃惠民

(104)桃市經字第001213號

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「國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」
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凭什么别人在泰国投资的房产比你高?

凭什么别人在泰国投资的房产比你高?

 

 

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与其它国际大都市相比,泰国很多大城市房价并不算很抢眼,不如欧美等国际大都市,也不如国内一线城市“北上广深”。也可以说前几年时候,泰国房产远低于世界上很多热门投资目的地国度。对比英国、中国、美国、新加坡等与泰国的房价指数,不难发现在五个国家中,泰国的房价指数是最低的,从金融危机开始后,泰国房产曾未经历很夸大的涨幅。

 

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在投资泰国房产的海外投资者中,中国投资者最为抢眼。2016年,泰国房产投资统计数据中,中国人在泰国买房投资占据了领头羊,其次欧美,经海内外各大类媒体报道后引起更大的投资热潮。虽然中国投资者投资泰国房产近两年才兴起的,但是在泰国投资却十分活跃,购买力巨大。

 

永久产权

 

首先:中国是海外投资最大的外国买家之一,同时受针对非居民的税收影响,香港和新加坡、马来西亚等其他以往受欢迎的投资目的地的投资成本越来越高,且回报率低,加之CRS启动后信息交换使得投资越来越不方便,而泰国拥有得天独厚的条件就自然的成为了避税天堂,更是投资回报率稳定的国度!

 

泰国房产绝对性的具有永久产权的特性,土地是你自己的,房屋是你自己的,并非与中国一样,70年的产权,更不会像所说的只有90年产权,没有人可以剥夺你的权利。外籍人士的物业所有权与泰国人一样受到法律保护,就算有开发商或者政府要购买你的房屋,也只有征求你的意见,不能强制购买或拆迁。

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针对有产权期限内的,是对于外国人不能购买别墅与土地,这是泰国法律铭文上的规定,如今泰国政府为了加大外国人在泰国投资置业,将别墅土地的租赁期限延长至50年的产权模式,这也更大力度的推动了海外人士到泰国投资的一个新热潮,而对于外国人购买公寓来说,持有永久产权,合同中也将会给到所有关于产权的资料。

 

安居乐业,中国人在海外买房情节根深蒂固,作为来泰国投资房产的投资客来说,拥有的房屋(地上建筑物)的所有权(产权)是每个投资客所需要,而选择泰国“房屋所有权是无限期的,购买公寓之后的地契也归房屋购买者持有”。

 

在买卖泰国房产中最重要的是证——土地证和房产证,所购买的泰国房产只要拥有合法的产权证,就是个人的私有财产,只要房产存在,个人就拥有该房产的所有权。

 

升值大 回报高

 

随着投资客越来越追捧泰国的房产,海外投资客们选择高性价比产品,是他们作为一个买房人最应该做的事,在泰国买房过程中,如今一种标志着理想生活观念的低密度社区,已成为泰国楼盘开发的主流和奠定楼盘品质的砝码。泰国不仅是亚洲地区首屈一指的著名旅游国家,其经济发展,在房产投资前景也变成了有眼光的资产大佬们的关注点. 尤其是曼谷,清迈,普吉和芭提雅更是为海外资产大佬们纷至沓来的目的地,而对于中国人来泰国投资,还有一个比较光鲜的名字——资产阶级。

 

泰国的房产走势不同于中国高歌猛进后又快速下跌,而是跟着市场的走势,平缓增长;经历金融危机之后的泰国,经济增长放缓,使得土地价值增幅不大,以30年前(1985年)作比较,曼谷及周边地区地价增长了47倍。而影响房地产发展的最主要风险还是政治局势、经济复苏情况。在过去5年来政府评估价增长了25%,但实际上上调幅度并不大,仍然低于市场价格涨幅. 泰国房产买卖需求率从2015年--2017年稳健一年比一年增加,这其中57%的销售额多为公寓,38%属于别墅,至于剩下的5%则是其它的住宅房产(如地皮等)。

 

 

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事实上,来自亚太地区,尤其亚洲及中国大陆的买家需求大幅增长的原因。2016年,中国投资者的交易在整个泰国房地产市场的交易总量中占比40%,2017年由于国内政策变动原因稍微有些缓慢。

 

而这些来泰国生活投资的资产阶级大佬们,平时都喜欢扎推于Sukhumvit沿线轻轨的高端住宅以及曼谷CBD等等区域,因为生活离市中心近,认为居住于此比较方便,当然了,这些大佬们并非只是单单购买一套,有的为了进行楼花操作,大量霍手笔,一下手就是四五套,然后再到交楼的时候进行转售!

 

泰国人喜欢购买别墅,别墅的价格便宜,自住对于他们来说是个不二的选择,而对于泰国资产的大佬们及中国的资产阶级们来说,选择公寓是他们的需求,跟随着国际化进程,选择购买公寓

 

其中稳定的涨幅更是说明泰国房产市场很理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观欧美与中国对比,已经经历过不止一轮的涨幅,且上涨幅度远远高于泰国。从而,再可从“租售比”这一指标来对房产是否泡沫程度进行比较。租售比=月租金/房价。比值越大,收回房产购买价的期限越短,该房产越值得投资。

 

 

为何泰国风险率那么低?

 

近年来泰国投资市场越来越火热,其中不乏缺少不了中国企业们的大幅进军,仅两年,就有绿地,碧桂园,阿里巴巴,华为等资金注入。泰国的房产市场在2016年时候,泰国各路开发商开始布局海外,寻求新的办事处进行泰国房产市场的推动,投资热潮的脚步已经迈进,嗅觉敏锐的国内投资者们更是要加快投资的脚步。

 

国泰民安

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对于中国资产阶级人群进行泰国资产配置时,需要规避的政局动荡:泰国属于皇权式国家,但自从政治内局逐步稳健之后,泰国几年下来未出现动荡,并且生活在泰国的人都清楚知道,国家的政治涉与公民没有直接关系,国民不得谈论国家政治如何,国泰民安是如今泰国市场的一个最为明显表现。

 

租按国际通用标准来说,1:200 – 1:300是房价健康的区间。如果比值低1:300(即300个月以上的租金收入才能收回购房成本),说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200,则说明房产比较具有投资价值。一目了然,泰国房产的泡沫化程度远低于海外其它大城市,租金回报率和低风险率成为如今的投资亮点。放眼望去房地产投资世界范围内,能够和美国曼哈顿、英国伦敦金融等多个国际大都市城相提并论的CBD并不多,其中如今曼谷Sukhumvit、Silom Sathorn CBD区域算是,同时也是曼谷市内主要繁华区域。

 

 

“泰国买房,五大风险”?

 

 

1、物业管理风险:泰国房屋后期管理,甚至后期开发建造都是有物业公司来操作,一旦物业跑路或者出了问题,那么房屋就有可能烂尾。

 

分析:泰国的房地产项目,从拿地开始到建设完成交房的这整个过程都是开发商全程负责的,海外客户购买也是和本国人一样受法律保护的,验收交房以后才会移交给物业管理公司,泰的交房验收标准非常严格,水平甚至远超国内,会有专业的“验房师”来评估是否达到交房标准,

 

2、房屋税费风险:税费更高;一般新公寓一年物业管理费和税费可高达四五万元人民币。

 

分析:①泰国的新盘总共只要交两种税费,0.5%的印花+2%的过户(过户费是开发商和客户各承担1%)

②物业费:就拿目前曼谷经济最繁华的地段sukhumvit中高端在售楼盘的一个代表为例,物业费95泰铢/㎡/月,以50㎡的公寓算,一年的物业费用就是57000泰铢(折合人民币12600多左右人民币)

需要说明一下,泰国房产无公摊面积费用,泰国的物业费已包含:社区配套全免费使用,一般社区标准配套有:高层楼顶景观泳池/空中泳池,空中花园,健身房,车位免费,车位配比高达70%以上;(注:国内车位得买,价并不便宜;泳池和健身房一般得另外消费)

 

3、房屋维护风险:热带气候原因,房屋的装修,三年维护一次;国内可以维持10年;而这笔费用,都需要房屋持有人来支付,而且目前并没有完善的保险体系来对冲这类风险;

 

分析:热带气候并不会影响房子装修的使用期限,一般是海风性季候,买靠海的房子才会存在这种问题,但是所有的海边房都有同样的问题,无一例外,没有完美的房子,你喜欢海景就得接受它的海风性季候;曼谷并不靠海,所以不存在这个问题;

再来说说交房时所要交的维修金,这个国内交房时也有的,房子时间长了肯定得维护,这是常理;国内90元/㎡,泰国500泰铢/㎡,(以50㎡的公寓为例:国内4500元;泰国25000泰铢,相当于5000元人民币)只多出了500元,但比起国内物业的水平已经物超所值 

 

4、空置风险:租金高的另一个负面影响就是:很多公寓并不容易租出去,甚至有半年的空置期;

 

分析:曼谷公寓的出租率高达80%以上,刚来曼谷时就会深有体会,什么叫一房难求,找公寓都找到焦头烂额了都找不到,最后住了只能选择住酒店,又哪来的半年空置期

 

5、政策风险:泰国政府走马灯似的更迭速度,对于外籍投资者的政策也是很难维系;一旦发生政策转向,甚至有极端的排外情绪时,或者针对游客、或者政府的几次大游行等激进行为,投资者的资产就变得岌岌可危了。

 

分析:据我所知,泰国政府的政治行为并不会影响到国民及海外人士的正常生活,前几年最严重的‘’红衫军运动‘’并未对市民造成多严重的影响;而且,泰国近两年频频出台针对海外投资的放宽政策,经济也一直平稳增长,如果要闹排外游行等行为,那不是自打嘴巴吗,泰国政府不会傻到这种程度;再者,泰国是佛国之都,一向以友善和谐著称,90年代对外开放以来,在泰的华人人口已占到泰国人口的14%,这里还没算上其他国家的人,期间也从没听说过排外事件

 

6、汇率风险: 离岸资产配置的很多内在需求是规避人民币的贬值,而选择泰铢计价的泰国房地产甚至是狼入虎口更多贬值预期;

 

分析:因为近两年国内经济不稳定,人民币有明显的贬值趋势,房地产市场泡沫已破裂,国内很多地产公司及很多大中小企业已经如热锅上的蚂蚁,到处寻找出路,包括香港的李嘉诚,万达的王健林,万科,碧桂园等很多地产大鳄都早已转战国外,很多北上广深的资产阶级人士也都已纷纷进行海外资产配置,

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我们再来说说泰国的市场,泰国从90年代开始就已对外开放,从很早开始就已有大量的欧美人士涌入泰国生活工作,有人就有需求,所以曼谷如今受西方文化及个别优秀国家的文化影响,特别是曼谷,早已经成为了国际大都市,

 

泰国政府现已放宽海外企业入驻泰国的政策,包括针对投资客的政策也已一并慢慢放宽了,再加上有“一带一路”的政策优势,有数据及资料宣示,泰国不仅房产市场已一片热火,很多各行各业的海外企业也已纷纷入驻泰国,这几年来泰国房地产市场一直稳步均速上升,并未见下降。

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