張振源的天空

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經紀人:黃惠民

(104)桃市經字第001213號

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「國外不動產投資,具有風險性,請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易」
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現在情況!房市以自住型買盤獨撐大局,剛性

 

 

需求仍在







 

 
政策壓制見效,議價良機浮現,全台價修量增,買方市場成形!雙北自住買盤逼近七成
政策壓制見效,議價良機浮現,全台價修量增,買方市場成形!雙北自住買盤逼近七成
新聞摘要
  • 政策壓制見效,議價良機浮現,全台價修量增,買方市場成形!雙北自住買盤逼近七成
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國內外經濟研究機構均上調國內經濟成長率,而景氣燈號連七綠、出口連七紅,各項經濟數據表現可圈可點,加上囤房稅、房地合一等議題逐漸明朗化,雖有政府查稅趨嚴利空干擾,民眾購屋信心略受影響,但整體而言,剛性需求仍活絡房市交易,2014年9月交易量呈現價修量增格局。根據永慶房產集團研究發展中心統計,北市9月交易量較8月成長3%,新北市量增14%,台中量增7%,高雄則擺脫氣爆陰霾,交易量回穩,較8月增加19%。台北市9月中古屋平均單價每坪62.5萬元,新北市單價則是每坪39.8萬,至於台中與高雄,9月中古屋房價分別為15.1萬元與13.2萬元。
 
剛性需求續強穩市場  雙北市自住買盤逼近七成
 
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,若觀察9月購屋動機,台北市中心以置產佔比34%居冠,其次為換屋29%,首購27%,在房地合一稅討論大致底定後,多屋族屋主開始資產調整,價格彈性空間增加,讓置產族群有回流現象,9月佔比回升至34%,是連續兩個月低迷後首度回穩。
 
觀察置產族群購買的產品,以20坪以下的中小宅為主,總價帶900-1600萬元為大宗。市郊區則仍以換屋為大宗,9月佔比高達38%,首購佔比31%,兩者均已連續三個月佔比在三成以上,自住型(首購+換屋)買盤高達69%,逼近七成;若以全台北市而言,自住買盤有65%之多。
 
至於新北市,黃舒衛說明,首購仍是市場主力,本月佔比43%,換屋佔比則為25%,自住客合計佔比高達68%,投資置產佔比20%,顯見目前市場以剛性需求為主流。觀察首購族偏好的區塊以中和、板橋為主,中和以總價帶在600-1200萬元的中古大樓或公寓為成交主力,板橋以總價帶800-1500萬元的中古大樓或是公寓最受青睞,目前中低總價產品最為搶手。
 
黃舒衛指出,雙北市三個區塊僅台北市中心置產族群佔比回升,台北市郊、新北市的置產族群購屋信心普遍仍低迷,顯示民眾對於未來充滿不確定性,不敢輕易入手,但是台北市中心具有區位、門牌優勢,好地段、好產品在價格盤整或修正時,仍吸引置產族群搶進。
 
台中交易穩定  高雄氣爆衝擊退散  交易量增明顯
 
 
黃舒衛表示,9月台中市房地產市場呈現價跌量微增市況,交易量增加3%,表現較佳的區塊像是西屯、北屯、南區等傳統購屋熱區,受惠於重劃區與精華商圈加持,房市交易量穩定;而高雄市交易量則增加19%,擺脫氣爆煙霾後,民眾不安情緒逐漸消除,購屋信心有回穩跡象,讓交易量上揚。觀察交易量增的區塊,主要集中於首購族偏好的鳳山、左營、苓雅、三民等區,增加幅度最為明顯。
 
店面產品部分,黃舒衛分析,受到政府積極打房影響,動搖置產族群信心,店面首當其衝,尤其是高總價店面產品,交易冷清,加上投報率低,且置產族群沒有購屋急迫性,對租金投報率及租約穩定性的需求高,持續保守觀望,考慮期拉長,進場更為謹慎,若是屋主願意讓價,則成交機會較高。目前看來,中低總價的二線或郊區店面交易量較為穩定,台中市以總價帶800-1500萬的店面為主力,而高雄市則是以700-2000萬買氣較佳。
 
低利環境持續  買方市場成形
 
黃舒衛說明,央行理監事會決議利率維持不變,已是連13凍,顯示低利環境將持續,雖然政府管制措施不停歇,房市買氣仍處盤底階段,但是經濟景氣向上趨勢確立,加上政府打房已有成效,短期投機已在市場銷聲匿跡,房市回歸供需基本面,房市體質轉趨健康。黃舒衛補充,目前房市以自住型買盤獨撐大局,剛性需求仍在,只要買賣雙方價格認知差距縮小,成交機會將大增,近期觀察屋主心態出現軟化,在價格鬆動的狀況下,9月交易量即回升,顯示開價平實的產品最受民眾矚目,同時也較易順利成交!
 
最後,黃舒衛提醒,政府調控多屋族的措施陸續上路,持有房地的稅負將大增,再加上房地合一、實價課稅箭在弦上,多屋族首當其衝,建議提早汰弱留強,避免資產減損的情況發生。近期房地合一稅政策紛擾逐漸和緩,政策方向漸底定,讓房市雖然短期盤整但長期看多,有購屋需求的民眾,趁目前房價價格彈性大,選擇具備重大建設題材或是交通便利的區塊,購屋需求穩定,順利成家。

 

 
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